Kỳ 2: Mua đất từ giấy ủy quyền - Nhà một nơi, đất một nẻo

UBND xã Tân Kim, huyện Cần Giuộc đặt thông báo trên các tuyến đường về việc chuyển nhượng, mua bán đất để khuyến cáo người dân

Nhập nhằng….

Trong quá trình tìm hiểu vụ tranh chấp giữa bà Hồng và bà Thùy, chúng tôi còn tiếp tục nhận một số phản ánh khác của người dân liên quan đến việc mua bán đất với bà Hồng. Qua việc thực hiện chuyển nhượng đất từ giấy ủy quyền của bà Hồng, ông Nguyễn Văn Lai (59 tuổi) và ông Nguyễn Thế Công (56 tuổi) cùng ngụ TP.HCM đều lâm vào cảnh “nhà một nơi, đất một nẻo”. Và sự việc chỉ được phát hiện khi có hộ dân bên cạnh thực hiện trích lục bản đồ.

Theo ông Nguyễn Văn Lai, tháng 5/2013, ông được giới thiệu và trực tiếp đến xem căn nhà rộng 45m² tại ấp Tân Phước, xã Tân Kim, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An của bà Hồng. Sau khi thỏa thuận, ông đồng ý mua căn nhà trên với giá 320 triệu đồng. Thửa đất chuyển nhượng bà Hồng ghi trong hợp đồng là thửa 2671, tờ bản đồ số 2. Từ khi mua nhà, nhận đất đến nay, gia đình ông vẫn sống bình thường không phát sinh tranh chấp với các hộ dân khác và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, đầu năm 2017, người hàng xóm sát vách gia đình ông bán nhà, đất, nên ông qua xem. Khi anh Nguyễn Minh Sáng mua lô đất cạnh bên, ông mượn trích lục bản đồ để xác định ranh giới đất giữa 2 gia đình mới phát hiện ngôi nhà của ông lại nằm trên thửa đất 2672, trong khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông là thửa 2671. Lục lại giấy tờ mua bán trước đây với bà Hồng, lúc thực hiện giao dịch phần đất này có chủ đứng tên là ông Trần Văn Hải và bà Tô Thị Ngã, còn bà Hồng chỉ là người được ủy quyền.

Để làm rõ, ông trực tiếp làm đơn gửi UBND xã Tân Kim đề nghị xác nhận việc nhà và đất không trùng khớp. Qua khảo sát, đối chiếu, UBND xã Tân Kim xác nhận hiện tại không có nhà ở trên thửa đất 2671. “Ngay sau khi phát hiện sự nhầm lẫn này, tôi nhiều lần liên hệ với bà Hồng. Lúc đầu bà còn nghe máy, sau thì không liên lạc được. Gia đình tôi chỉ mong muốn được điều chỉnh lại giấy chứng nhận cho hợp lệ”.

Tương tự là trường hợp của ông Nguyễn Thế Công, gần nhà ông Lai, cũng mua đất từ bà Hồng. Theo ông Công, ngày 10/6/2013, ông và bà Hồng có làm giấy chuyển nhượng quyền sử dụng 110m² đất, thuộc thửa đất số 2671 thuộc loại đất ở nông thôn với giá 180 triệu đồng. Trong đó, bà Hồng đã nhận trước 120 triệu và cam kết khi nào công chứng, chuyển quyền sử dụng đất, ông trả hết số tiền còn lại. Sau khi nhận đất, ông xây nhà ở, trong thời gian này, ông và bà Hồng vẫn chưa thực hiện thỏa thuận trước đó.

Đến tháng 6/2016, ông gửi đơn khiếu nại đến UBND xã Tân Kim yêu cầu bà Hồng thực hiện dứt điểm việc chuyển nhượng cho ông hoặc bồi thường cho ông số tiền 330 triệu gồm tiền đặt cọc trước đó và chi phí xây dựng nhà.

Ngày 14/6/2016, UBND xã Tân Kim tiến hành hòa giải, cả ông và bà Hồng đều thống nhất với giải pháp ông trả lại đất và nhà còn bà Hồng có trách nhiệm trả ông 300 triệu đồng. Tuy nhiên đến nay, bà Hồng chưa thực hiện đúng cam kết tại cuộc hòa giải và ông vẫn ở lại căn nhà đó.

Chuyện khiếu nại chưa qua, thì mới đây ông lại phát hiện việc ông và ông Lai cùng mua chung thửa đất 2671, còn nhà ông đang ở lại thuộc thửa đất số 4191 hiện đứng tên ông Võ Duy Tân và là đất trồng cây hàng năm. UBND xã Tân Kim cũng xác nhận, căn nhà ông Công đang ở nằm trên thửa đất 4191. “Hiện cả gia đình tôi không thể yên tâm khi “nhà một nơi, đất một nẻo”. Giờ phát hiện nhà tôi đang ở được xây dựng trên phần đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng, nếu tiếp tục thực hiện chuyển nhượng với bà Hồng chắc chắn khi làm lại thủ tục, gia đình tôi mất một khoản tiền lớn để chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng như chịu tiền phạt vi phạm trong xây dựng. Rõ ràng việc bán đất của bà Hồng có hành vi lừa đảo, ảnh hưởng đến quyền lợi của gia đình tôi”.

Theo khảo sát của chúng tôi, hiện thửa đất 2671 mà cả ông Công và ông Lai thực hiện giao dịch mua bán với bà Hồng được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ và hiện đang là một bãi đất trống với lau sậy um tùm. “Chúng tôi ở đến giờ cũng 4 năm, chưa có tranh chấp nhưng do nhà và đất không trùng khớp nên rất sợ tranh chấp về sau. Giờ cứ vài ngày lại có người đến thửa đất này hỏi mua, mỗi lần như thế chúng tôi lại phải giải thích đất này còn đang tranh chấp, chưa rõ ràng để tránh những rắc rối về sau” - ông Lai và ông Công cùng cho biết.

… dễ phát sinh tranh chấp

Theo Chủ tịch UBND xã Tân Kim - Nguyễn Văn Ca, trường hợp hứa chuyển nhượng đất được lập theo vi bằng hiện không được thừa nhận là giao dịch chuyển nhượng mua bán đất, đó chỉ là giao dịch bên ngoài không qua chính quyền địa phương và địa phương cũng không thể kiểm soát việc này. Việc giải quyết tranh chấp phát sinh trong thực hiện mua bán đất bằng vi bằng là vấn đề dân sự bên ngoài, xã chỉ có thể hòa giải chứ không thể giải quyết.

Theo ông, hiện trên các tuyến đường của xã đều được gắn bảng thông báo để thông tin đến người dân, người có nhu cầu mua đất, chuyển nhượng đất được biết, khi có nhu cầu mua đất cần đến trực tiếp UBND xã để tìm hiểu thông tin thửa đất, tránh rắc rối, khiếu kiện do tranh chấp phát sinh trong quá trình mua bán đất.

Còn đối với trường hợp mua đất qua ủy quyền dẫn đến sai sót như trường hợp của ông Nguyễn Thế Công và ông Nguyễn Văn Lai thì cần cả người bán và người mua, người đứng tên chủ đất đến UBND xã để làm các thủ tục đo đạc, thu hồi giấy đã cấp sai và điều chỉnh lại cho đúng vị trí. Tuy nhiên, thực hiện việc này phải có sự hợp tác của các đương sự.

Còn theo Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Cần Giuộc - Dương Văn Tuấn Kiệt, khi thực hiện việc mua bán đất, tốt nhất người dân nên đến trực tiếp UBND xã nơi có đất để tìm hiểu thông tin về quy hoạch, tính pháp lý của thửa đất cần mua và làm các thủ tục chuyển nhượng đất tại các văn phòng công chứng, không nên thực hiện việc mua bán đất dưới hình thức vi bằng hay hợp đồng ủy quyền vì dễ phát sinh tranh chấp, khiếu kiện.

Về vấn đề mua bán đất thực hiện bằng vi bằng và hợp đồng ủy quyền, Luật sư Lê Văn Lâm, Công ty Luật TNHH MTV Sài Gòn Mê Kông cho rằng, việc lập vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại chỉ ghi nhận sự kiện, sự việc một cách trung thực, khách quan và chỉ có giá trị là chứng cứ chứ không phải một thủ tục hành chính để bảo đảm giá trị tài sản.

Văn phòng Thừa phát lại chỉ ghi nhận hành vi trao đổi, giao dịch tiền hay giấy tờ chứ không chứng thực quan hệ mua bán tài sản và không thể thay thế việc chứng thực, công chứng trong thực hiện giao dịch mua bán tài sản.

Còn trong thực hiện giao dịch mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền thì việc người bán đất sử dụng hợp đồng ủy quyền để giao dịch dễ dẫn đến phát sinh, tranh chấp. Người được ủy quyền chỉ thay mặt người đứng tên quyền sử dụng đất để thực hiện các quyền của người sử dụng đất chứ không xác lập quyền sở hữu.

Hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt trong các trường hợp: Khi hợp đồng ủy quyền hết hạn; bên ủy quyền, bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định của pháp luật; bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.

Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng giữa người chủ cũ và người chủ hiện tại vẫn là quan hệ ủy quyền nên về bản chất pháp lý, người chủ cũ vẫn là người đứng tên trên giấy tờ. Do đó, người dân không nên thực hiện các giao dịch mua bán tài sản thông qua hình thức vi bằng hoặc hợp đồng ủy quyền./.

Kiên Định