Dự án “tay không bắt giặc”

Không nhận tiền đặt cọc khi chưa thực hiện đủ các quy định của pháp luật

Đối với DA xây dựng khu dân cư thì chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về xây dựng khi thực hiện đầu tư DA xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 19 Luật Nhà ở và Điều 15 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở.

Sau khi DA được phê duyệt, chủ đầu tư có trách nhiệm công bố, công khai các thông tin về DA trong suốt quá trình triển khai thực hiện DA theo quy định tại điểm c, khoản 5, Điều 19, Điều 26 Luật Nhà ở và công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản sau khi bảo đảm điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản. 

Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở phải phù hợp với từng loại nhà và phải bảo đảm các điều kiện về quy động vốn theo quy định tại Điều 68 của Luật Nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Theo đó, điều kiện để huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại được quy định tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Cụ thể, có hồ sơ DA đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; DA đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện DA được phê duyệt; đã có biên bản bàn giao mốc giới của DA; có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có DA. Ngoài ra, khi DA chưa được triển khai vì không phù hợp quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản thì cũng không thể nhận tiền đặt cọc, dù số lượng ít.

Phó Giám đốc Sở Xây dựng - Đặng Thị Thúy Hà

Người dân cần thận trọng để tránh tình trạng “tiền mất, tật mang”

Căn cứ quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 194 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở; DA đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê như sau:

“1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong DA đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định:

UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư DA đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai…”.

Tiếp theo, tại khoản 2, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 cụ thể hóa quy định trên như sau:

“1. Điều kiện DA đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư DA phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho
người dân tự xây dựng nhà ở; bảo đảm cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của DA gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) DA thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2, điều này.

2. Chủ đầu tư DA xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.

Như vậy, căn cứ các quy định trên, Cty nào chưa đủ điều kiện trên thì cũng chưa đủ điều kiện kêu gọi góp vốn, chuyển nhượng bất động sản dưới hình thức phân lô bán nền. Người dân cần hết sức thận trọng để tránh lâm vào tình trạng “tiền mất, tật mang” như những vụ việc từng xảy ra tại một số địa phương xảy ra cơn sốt bất động sản trong thời gian qua.

Luật sư Lê Văn Lâm - Giám đốc Công ty Luật Sài Gòn Mê Kông, Đoàn Luật sư tỉnh