Khó tái diễn tình trạng “bong bóng” trên thị trường bất động sản

Các căn hộ khu nhà cao tầng phía Đông quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh đang được chủ đầu tư hoàn thiện để bán cho khách hàng. (Ảnh: Hoàng Hải/TTXVN)

Mặc dù đến cuối tháng 10, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 56.286 tỷ đồng, đã giảm trên 40% so với thời điểm tháng 12/2013 và tiếp tục giảm thêm 3.109 tỷ đồng so với cùng thời điểm tháng trước nhưng nỗi lo cung vượt cầu vẫn thường trực bởi những tháng cuối năm, các dự án vẫn liên tục bung hàng.

Thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận dấu hiệu khởi sắc, nhất là khi niềm tin của khách hàng đã được khôi phục. Điều này thể hiện rõ ở nguồn cung tăng, lượng chào bán mạnh, nhất là tại Hà Nội. Hiện nguồn cung căn hộ cao cấp tại Thủ đô đang rất lớn và có thể giá bán tiếp tục tăng do điều chỉnh tỷ giá cũng như sự phục hồi tốt của thị trường cộng với tham gia trở lại của nhà đầu cơ.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, phân khúc bất động sản cao cấp sôi động là do nhà ở xã hội, căn hộ trung bình và khá thường có vị trí xa trung tâm, nguồn hàng lại ít, lợi nhuận cho nhà đầu tư thấp, truyền thông kém...

Trong khi đó, thị trường cao cấp đem lại lợi nhuận lớn, chủ đầu tư dành nhiều thời gian quảng bá hơn; đồng thời, cũng nhờ vào Luật Nhà ở được áp dụng từ ngày 1/7 với quy định cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam nên chủ đầu tư có nhiều khách hàng mới đến tìm hiểu.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay việc Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh tỷ giá vào tháng Tám vừa qua có thể khiến đầu vào của bất động sản cao cấp tăng. Do đó giá bán của phân khúc này tăng sẽ là điều không tránh khỏi. Cùng đó, nguồn cung của phân khúc này đang đón đầu một lượng cầu được dự báo rất dồi dào là người nước ngoài. Hiện những quy định về việc mua và sở hữu nhà ở của Việt kiều và người nước ngoài tại Việt Nam cũng đang dần được cụ thể hóa.

Tuy nhiên, khác với sức nóng tại Hà Nội, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đang có xu thế chững lại. Một số sàn giao dịch bất động sản tại khu vực này cho hay lượng giao dịch căn hộ cao cấp và trung cấp trong hai tháng gần đây thậm chí còn giảm. Nguyên nhân không phải do trùng thời điểm tháng Bảy âm lịch nên người dân "kiêng" giao dịch mà chính là quan ngại về vấn đề pháp lý.

Tại một số dự án, khách hàng bày tỏ quan điểm không muốn đặt mua nhà ở hình thành trong tương lai vì chủ đầu tư không cung cấp được chứng thư bảo lãnh của ngân hàng theo như quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2014.

Nhiều chủ đầu tư ghi nhận, sau hơn ba tháng, khi cả hai bộ luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực thi hành đã có những tác động nhất định đến thị trường vốn nhạy cảm này. Mặc dù vẫn còn một số vướng mắc nhưng thị trường có hiệu ứng tích cực.

Lượng cung-cầu đều tăng, dòng vốn tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản. Bản thân các doanh nghiệp cũng từng bước thay đổi cách thức làm ăn để tồn tại trong khung pháp lý mới chặt chẽ hơn.

Ngay từ quý 1, nhiều chuyên gia bất động sản cũng tỏ ra quan ngại về nguy cơ đẩy giá và “bong bóng” quay trở lại. Tuy nhiên, những tháng cuối năm, nguồn cung vẫn tiếp tục được đưa ra với nhiều sản phẩm hấp dẫn và vẫn thu hút được khách hàng với giá bán ổn định, thậm chí tăng nhẹ.

Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE, nhận xét không có yếu tố hình thành bong bóng bất động sản. Điều này khó xảy ra bởi hoạt động của thị trường giai đoạn này đã có nhiều khác biệt. Trước đây hoạt động đầu cơ nhiều, người mua nhà không cần nắm bắt chi tiết về sản phẩm, chủ yếu mua để “lướt sóng” còn hiện nhu cầu mua nhà là để ở thật.

Trong hai năm trở lại đây, kinh tế vĩ mô ổn định đã tác động tích cực tới thị trường, thị trường được kiểm soát, phát triển ổn định và bền vững. Do đó, yếu tố hình thành bong bong bất động sản là chưa có.

Hơn nữa, thị trường bất động sản với sự hỗ trợ của hành lang pháp lý mới cũng chặt chẽ hơn. Chủ đầu tư đã nghiên cứu kỹ nhu cầu của thị trường từ khi phát triển dự án, từ việc chọn vị trí, cấp độ xây dựng để xác định phân khúc sản phẩm phù hợp, giá bán hợp lý. Do đó, tính thanh khoản cao hơn giai đoạn trước nhiều cũng là điều tất yếu, ông Richard Leech phân tích.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam , nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vẫn rất lớn. Bởi vậy những lo ngại về tình trạng "dư cung” chưa đủ sức thuyết phục. Giai đoạn này, thị trường bất động sản Việt Nam cũng đã trải qua giai đoạn khủng hoảng nên các chủ đầu tư cũng đã rút được kinh nghiệm. Do đó, chính các chủ đầu tư phải chọn cách điều tiết hợp lý để không “chết” trên đống tài sản của mình.

Trước đây bất động sản cao cấp tồn kho nhiều là do bố trí diện tích quá lớn. Cùng đó, lãi suất ngân hàng cũng cao nên sản phẩm khó tiêu thụ. Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản đã đưa ra nhiều sản phẩm cao cấp phù hợp hơn, có vị trí, chất lượng, tiện ích tốt và giá cũng “mềm” hơn.

Cùng đó, các chủ đầu tư cũng nhanh nhậy khi kéo nhiều ngân hàng vào cuộc, hỗ trợ cho vay, thủ tục giải ngân và thanh toán cho người mua nhà. Bởi vậy, phân khúc cao cấp trong thời gian tới cũng vẫn nhận được sự quan tâm của khách hàng nhờ sự thay đổi của chủ đầu tư cũng như chính sách thanh toán linh hoạt và lãi suất đang ổn định ở mức hợp lý. Khi nguồn cung dồi dào cũng đồng nghĩa với việc các sàn giao dịch sẽ phải năng động hơn trong khâu tìm kiếm, tư vấn để thành công.

Tận dụng điểm sáng trong Luật Nhà ở 2014 với việc mở ra các điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài mua nhà, thị trường được tiếp thêm nguồn cầu lớn. Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản thể hiện sức hấp dẫn hơn so với các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ hay gửi tiết kiệm đã thu hút cả các nhà đầu tư thứ cấp quay trở lại. Như vậy, thị trường sôi động là tất yếu chứ không hoàn toàn là giao dịch ảo hay sự thổi phồng của giới truyền thông khiến nhiều người nghi hoặc./. 

Thu Hằng/Vietnam+