Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản: Cẩn trọng ‘tác động ngược’

Cho rằng kiểm soát vốn vào bất động sản là việc làm cần thiết để tạo ra “hàng rào” vững chắc, nhằm giảm thiểu mọi rủi ro và đảm bảo việc phát triển bền vững, song nhiều chuyên gia cũng kiến nghị việc kiểm soát này nên có lộ trình, kiến tạo; không nên thực thi chính sách “siết” nguồn vốn theo kiểu “đánh đồng” tất cả các dự án…

Thiết lập “hàng rào” để giảm rủi ro

Chia sẻ tại tọa đàm “Kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản: Chính sách và tác động,” diễn ra ngày 11/5, ông Bùi Xuân Dũng - Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh trong những năm qua, sự phát triển của thị trường bất động sản đã góp phần thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản có định hướng cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân…

Minh chứng là ngay trong thời điểm nền kinh tế có sự sụt giảm do ảnh hưởng của dịch COVID-19, nguồn vốn tín dụng đầu tư vào bất động sản vẫn tăng. Tính từ tháng 12/2021 đến nay, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào bất động sản khoảng 31,2 tỷ đô la Mỹ. Điều này cho thấy thị trường bất động sản đóng vai trò rất quan trọng.

Thế nhưng, trong năm 2021 và đầu năm 2022, nguồn cung bất động sản tại các địa phương trên cả nước đều hạn chế và có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong khi đó, giá nhà ở bất động sản tăng cao so với nguồn thu nhập của người dân…

Theo ông Dũng, thị trường bất động sản liên quan mật thiết và có ảnh hưởng qua lại đến các thị trường vốn như thị trường tín dụng, chứng khoán, trái phiếu, thu hồi vốn đầu tư nước ngoài. Sự phát triển của thị trường vốn sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản. Do vậy, việc kiểm soát nguồn vốn đầu tư vào bất động sản là giải pháp vô cùng quan trọng, giúp thị trường này phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.

"Hơn thế, tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cũng là giải pháp thúc đẩy, tăng cường nguồn cung cho thị trường và giảm giá bất động sản," ông Dũng nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Đức Kiên, Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ cũng khẳng định hiện nay Việt Nam đang đi theo xu hướng phát triển của “các con hổ châu Á” - đó là phát triển bất động sản đi trước.

Thế nhưng, ở góc độ vĩ mô, việc “bơm” tín dụng ra thị trường trong bốn tháng đầu năm 2022 cao hơn cùng kỳ các năm 2020 và 2021 (theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước), cộng thêm với áp lực lạm phát do nhập khẩu và một số lĩnh vực trong nước, ông Kiên dự báo điều này sẽ gây tác động gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong thị trường bất động sản về khả năng thanh khoản và mua, bán.

Trong khi đó, theo tiến sĩ Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, Ngân hàng Nhà nước hiện chưa có văn bản chính thức nào yêu cầu các tổ chức tín dụng không cho vay trên 8% đối với bất động sản.

Theo ông Lực, một số ngân hàng, tổ chức tín dụng gần đây tạm dừng giải ngân là bởi những tổ chức tín dụng đó đã hết hạn mức tăng trưởng tín dụng trong quý I nên đương nhiên lĩnh vực bất động sản phải “phanh” lại. Tương tự, một số dự án, chủ đầu tư đang có vấn đề về hơi phức tạp về pháp lý cũng đang dừng lại.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia. (Ảnh: HV/Vietnam+)

“Do đó, tình trạng trên chỉ xảy ra ở cục bộ, không phải ở nhiều tổ chức. Như vậy, nhiều dự án vẫn sẽ được triển khai, các chủ đầu tư hãy yên tâm,” ông Lực lưu ý.

Cần ưu tiên các dự án đang triển khai

Theo ông Lực, tác động của một số chính sách khác tới nguồn vốn thị trường bất động sản có cả mặt tích cực, theo hướng chặt chẽ. Song, ông cũng đặt ra câu hỏi là điều gì sẽ xảy ra nếu “nghẽn” dòng vốn đối với doanh nghiệp bất động sản?

“Tôi cho rằng việc này có thể giúp giảm nhiệt thị trường, hy vọng kiểm soát rủi ro tốt hơn. Tuy nhiên, việc này cũng sẽ làm tăng mất cân đối cung cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không thể giảm); dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng; doanh nghiệp lo lắng, lưỡng lự triển khai đầu tư dự án. Do vậy, kiểm soát hợp lý là rất quan trọng,” ông Lực nói.

Theo vị chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung. Từ nay đến năm 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 700.000 đến 1 triệu tỷ đồng vốn trung, dài hạn (ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng). Do vậy, các cơ quan quản lý nhà nước cần có cách tiếp cận, phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, “nắn” dòng vốn chứ không làm “nghẽn” dòng vốn…

Ngoài ra, cơ quan quản lý cũng cần có quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn phù hợp; có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt, cơ quan tiết kiệm nhà ở; có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp (cần minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập hợp lý); thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản…

Dẫn lại bài học thắt chặt tiền tệ, thắt chặt tín dụng năm 2008 và năm 2011 dẫn đến thị trường bất động sản hai lần bị “đóng băng” trong hơn 10 năm qua, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng việc có lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản là điều cần thiết. Tuy nhiên, chính sách này nên cần giảm tiến độ cho đến cuối năm 2023.

“Nếu bây giờ siết ngay sẽ gây ra tác hại rất lớn đối với thị thường bất động sản. Bởi vì, tài chính được xem là dòng chảy cho phát triển. Do vậy, Nhà nước không nên thắt chặt thị trường bất động sản mà kiểm soát cho vay đối với các doanh nghiệp, đối tượng vay và sử dụng vốn vay đúng mục đích,” ông Châu nhấn mạnh.

Có chung quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu kiểm soát quá chặt có thể khiến doanh nghiệp phải dừng lại các hoạt động đầu tư, từ đó ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan... và nguy hiểm nhất là thị trường mất niềm tin.

“Do vậy, Hiệp hội bất động sản đề xuất không nên siết các chính sách tín dụng, thay vào đó cần có chính sách kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề - đầu cơ tích trữ, mua gom đất, thổi giá…, còn lại nên khuyến khích,” ông Đính nói.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng khẳng đinh kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản là cần thiết, song vẫn cần quan tâm, thích ứng với diễn biến thực tế; có rà soát, có tầm nhìn và lộ trình; tránh tình trạng chính sách “giật cục” làm ảnh hưởng đến thị trường.

“Thay vào đó, chúng ta nên ưu tiên nguồn vốn cho các dự án đang triển khai, sắp đưa nguồn cung ra thị trường, giá vừa phải, nhất là với nhà ở xã hội,” ông Khởi nói./.

Hùng Võ (Vietnam+)