Thị trường bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ

Một khu đô thị mới được đầu tư trên địa bàn tỉnh

Nhiều hình thức mua bán, thông tin sai sự thật

Theo nhận định của Phó Giám đốc Sở Xây dựng - Đặng Thị Thúy Hà, hiện nay, thị trường BĐS tỉnh Long An trở thành điểm đến của nhiều nhà đầu tư lớn trong lĩnh vực BĐS. Đã có nhiều nhà đầu tư BĐS uy tín triển khai dự án nhà ở tại Long An và thu hút khá đông khách hàng giao dịch. Việc tăng cường hoạt động truyền thông, quảng cáo tới khách hàng nhằm phát triển kinh doanh là một chuyện rất bình thường. Thế nhưng, nhiều nhà đầu tư bỏ qua các quy định, thông tin lệch lạc, thông tin không được kiểm chứng làm ảnh hưởng đến thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh, đánh lừa khách hàng.

Trước nhiều phản ánh của khách hàng, Sở Xây dựng phối hợp các đơn vị liên quan kiểm tra nhiều dự án. Qua kiểm tra, Sở Xây dựng đã chấn chỉnh việc một số chủ đầu tư và người môi giới BĐS lợi dụng các yếu tố chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật để tung tin đồn thổi, mua đi bán lại BĐS. Hành vi của các chủ đầu tư này nhằm lôi kéo người dân theo tâm lý đám đông tham gia mua đất nền và nhà ở chưa bảo đảm điều kiện pháp lý đưa vào kinh doanh theo quy định, nhằm đẩy giá BĐS lên cao để thu lợi bất chính.

Hiện nay, tại một số huyện phát triển công nghiệp như Đức Hòa, Cần Giuộc diễn ra việc hàng loạt chủ đầu tư “lách luật”, huy động vốn trái phép bằng các hình thức như hợp đồng đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng vay vốn, xác nhận thanh toán,... Cùng với đó, các sàn phân phối BĐS với những chiêu trò quảng cáo làm nhiễu loạn thông tin, khiến khách hàng tham gia mua bán mà không hề biết những rủi ro tiềm ẩn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán. Đồng thời, có nhiều trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy tay khá phổ biến. Cụ thể như Công ty Đ.V Land đang triển khai dự án nhà ở với nhiều diện tích, hình thức mua bán. Trong đó, có hình thức mua bán nhà thông qua hình thức lập vi bằng tại các văn phòng thừa phát lại hoặc mua bán nhà đất đồng sở hữu (một thửa đất không thể tách thửa nên bán cho nhiều người), sau đó thông qua Văn phòng Thừa phát lại làm vi bằng đồng sở hữu. Nhà ở dạng này thường có diện tích nhỏ, vài chục mét vuông, người lao động tại các khu, cụm công nghiệp thường chọn lựa. Hình thức mua bán này được xem như 1 thửa đất nhưng đến 5 người hoặc 10 người đứng tên (mỗi người 1 sổ).

Theo bà Đặng Thị Thúy Hà, hình thức mua bán nhà, đất thông qua lập vi bằng, người mua sẽ gặp rất nhiều rủi ro vì vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng công chứng, chứng thực và không phải là cơ sở để thực hiện sang tên đổi chủ cho bên mua. Hình thức mua bán đồng sở hữu thì rủi ro nằm ở chỗ sự phụ thuộc pháp lý giữa các cá nhân đồng sở hữu. Người mua sẽ không có quyền tự quyết đối với BĐS mà mình đã bỏ tiền ra mua. Ngày 15-6-2021, UBND tỉnh có Văn bản số 5485/UBND-KTTC về việc tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các dự án kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh. Sở Xây dựng đã có kế hoạch kiểm tra, chấn chỉnh các dự án BĐS trên địa bàn tỉnh. Do đó, thời gian tới, thị trường BĐS ở tỉnh tiếp tục được kiểm soát chặt chẽ hơn nữa.

Nhiều tổ chức, cá nhân bị xử phạt

Thời gian gần đây, nhiều người dân phản ánh, có nhiều cá nhân gọi điện đến, xưng là nhân viên của các tổ chức, nhà đầu tư BĐS mời gọi tham quan, đầu tư dự án mà họ đang thực hiện. Hầu hết các lời mời đều “có cánh” như thủ tục pháp lý đầy đủ, đầu tư sinh lợi cao,… Theo Sở Xây dựng, hiện trên địa bàn tỉnh có nhiều dự án BĐS dạng “cầm đèn chạy trước ôtô”, chưa đủ điều kiện để kinh doanh mua bán nền do chưa thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định. Rất nhiều dự án bị Thanh tra Sở Xây dựng xử phạt liên tiếp trong thời gian gần đây vì nhiều lý do, có cả vi phạm huy động vốn sai phép. Cụ thể như Công ty (Cty) CP ĐT XD và PT Hạ tầng Phú An bị phạt 275 triệu đồng vì kinh doanh BĐS tại Khu dân cư nhà vườn xã Thạnh Đức, huyện Bến Lức, không bảo đảm đầy đủ các điều kiện theo quy định, đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS đến 12 tháng. Ngoài ra, Cty TNHH MTV Phú An Thạnh - Long An, Cty TNHH ĐT PT Lộc Thành, Cty CP Hồng Đạt - Long An, Cty CP TM DVXD XNK Trung Thành,… đều bị phạt tương tự như Cty CP ĐT XD và PT Hạ tầng Phú An và đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS trong 12 tháng trên các dự án đầu tư.

Hiện nay, để cảnh báo người dân trước những rủi ro có thể gặp phải khi giao dịch đối với dự án, chính quyền địa phương đã công bố công khai thông tin về pháp lý của dự án tại trụ sở UBND xã và khu đất thực hiện dự án. Các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương cũng thông tin về dự án chưa bảo đảm các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Đây là cơ sở để mọi tổ chức, cá nhân dễ dàng nắm bắt thông tin trước khi thực hiện các giao dịch, bảo đảm tính công khai, minh bạch. Khi giao dịch, khách hàng nên liên hệ chính quyền địa phương để biết thêm thông tin về dự án, tránh những rủi ro về sau. Tuy nhiên, có không ít nhà đầu tư lẫn người mua vẫn không quan tâm các thông tin mà ngành chức năng đã khuyến cáo, dẫn đến những rủi ro, vướng mắc pháp lý về sau.

Việc công khai thông tin tại khu đất thực hiện dự án là rất quan trọng và cần thiết cho quản lý và trực tiếp đến khách hàng. Đồng thời, hàng quí, Sở Xây dựng đã cập nhật và công bố công khai thông tin về các dự án nhà ở khu dân cư, đủ điều kiện bán BĐS hình thành trong tương lai. Các dự án đã được cấp giấy phép xây dựng và các dự án đã phê duyệt quy hoạch chi tiết trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng Long An.

Để quản lý chặt chẽ thông tin về nhà ở và thị trường BĐS, ngày 12/11/2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý, sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS. Theo bà Đặng Thị Thúy Hà, để thị trường BĐS được kiểm soát chặt chẽ, Sở Xây dựng đã đề xuất nhiều giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn nhà đầu tư, người môi giới lợi dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền và mua nhà ở khi chưa bảo đảm điều kiện pháp lý đưa vào kinh doanh theo quy định. Các hoạt động này nhằm đẩy giá BĐS lên cao, thu lợi bất chính gây mất an ninh, trật tự, làm ảnh hưởng đến thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh. Sở Xây dựng cũng xử lý nghiêm theo thẩm quyền, hoặc tham mưu UBND tỉnh xử lý các trường hợp môi giới mua bán BĐS, dự án BĐS, vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS và pháp luật liên quan. Đồng thời, tổ chức kiểm tra, xử lý nghiêm đối với các chủ đầu tư dự án không thực hiện việc công khai thông tin dự án theo Văn bản số 3835/UBND-KTTC, ngày 24/7/2019 của UBND tỉnh.

Vì vậy, trước khi quyết định thực hiện các giao dịch về BĐS, các tổ chức, cá nhân cần liên hệ với các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương nơi có dự án để tìm hiểu thông tin chính xác về dự án. Đặc biệt, cần cảnh giác việc mua bán nhà đất đồng sở hữu bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng tại các văn phòng thừa phát lại và việc dùng vi bằng không được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS. Ngoài ra, người mua nhà còn phải lưu ý, cân nhắc việc hợp đồng mua bán BĐS theo hình thức hợp đồng "đặt cọc giữ chỗ" để ký hợp đồng mua bán BĐS. Do hình thức hợp đồng "đặt cọc giữ chỗ" để được mua nhà ở hình thành trong tương lai là thuộc giao dịch dân sự với nhau, không được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và các quy định pháp luật có liên quan. Do đó, các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở thương mại và các dự án phát triển đô thị trên địa bàn tỉnh khi thực hiện hợp đồng "đặt cọc giữ chỗ" để mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đất nền trong các dự án cần phải tham khảo đầy đủ các quy định pháp luật về nhà ở, pháp luật dân sự trước khi thực hiện các giao dịch để tránh thiệt hại có thể xảy ra./.

Mai Hương