Luật Đất đai (sửa đổi) đã cụ thể hóa kịp thời Nghị quyết Đảng  

Phó Thủ tướng Chính phủ - Lê Văn Thành trình bày Tờ trình về dự án Luật Đất đai (sửa đổi)

Theo Trưởng đoàn ĐBQH tỉnh Long An - Nguyễn Thanh Hải, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng một cách công phu, nghiêm túc, bám sát và cụ thể hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, cơ bản giải quyết các vấn đề vướng mắc thực tiễn đặt ra, tiếp thu đầy đủ ý kiến đóng góp của địa phương: Đẩy mạnh việc phân cấp, phân quyền cho địa phương trong chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất; quy định về cơ chế tạo quỹ đất sạch, tạo hành lang pháp lý để triển khai, thực hiện; bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo giá thị trường; mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, góp phần tạo điều kiện tích tụ đất đai, thực hiện các chính sách về cánh đồng lớn phù hợp với đặc điểm của vùng Đồng bằng sông Cửu Long,…

Từ những tồn tại, khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn triển khai, thi hành Luật Đất đai năm 2013 tại địa phương, Trưởng đoàn ĐBQH tỉnh Long An đề nghị dự án Luật nên quy định cụ thể trường hợp dự án nhóm A do Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định và trường hợp dự án nhóm A do HĐND cấp tỉnh xem xét, quyết định tại khoản 1 Điều 118. Đồng thời, cần mở rộng thêm quy định việc tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành tiểu dự án đối với các dự án nhóm B do HĐND cấp tỉnh xem xét, quyết định, để góp phần cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng được thuận lợi và hiệu quả hơn.

Về các quy định liên quan đến phát triển quỹ đất, Trưởng đoàn ĐBQH tỉnh Long An cho rằng, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đã bổ sung 1 chương 8 nhằm kịp thời thể chế hóa chủ trương Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương về “thương mại hóa quyền sử dụng đất”. Việc sắp xếp lại, xử lý đất và các tài sản khác gắn liền với đất là tài sản công (như trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp) theo hình thức bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công hiện nay đang bất cập trong quá trình thực hiện. Vì mục đích sử dụng của khu đất theo hiện trạng là đất trụ sở nhưng khi bán đấu giá thì theo mục đích sử dụng mới của khu đất (phù hợp theo quy hoạch đất đai, quy hoạch xây dựng tại địa phương).

Tuy nhiên, ông Hải cho rằng, đa phần các trụ sở cũ dôi dư đều đã xuống cấp, hư hỏng (thậm chí có trụ sở được xây dựng trước năm 1975 không bảo đảm an toàn cho khu vực xung quanh) nhưng các địa phương không được phép thanh lý, tháo dỡ phần tài sản trên đất để tổ chức bán đấu giá nên khi xác định giá khởi điểm phải xác định cả giá trị đất và tài sản gắn liền với đất. Ở địa phương, thời gian qua, khi thực hiện bán đấu giá tài sản là trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công đã gặp rất nhiều khó khăn, tài sản đưa ra bán đấu giá không thành nhiều lần. Do đó, để góp phần hoàn chỉnh dự thảo Luật, ông Hải đề nghị bỏ nội dung điểm c khoản 1 Điều 4 của Dự án Luật. Đồng thời, đề nghị bổ sung nội dung “Đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước” vào điểm đ khoản 3 Điều 119 quy định Đất đưa vào để tạo quỹ đất và điểm d khoản 2 Điều 135 quy định Quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện thống nhất, đồng bộ.

Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy, Trưởng đoàn ĐBQH tỉnh - Nguyễn Thanh Hải phát biểu tại phiên thảo luận

Về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Trưởng đoàn ĐBQH tỉnh Long An cho rằng, với quy định tại điểm c khoản 1 Điều 163 sẽ giúp cho các địa phương chủ động ban hành bảng giá đất phù hợp với giá trị thị trường ở địa phương. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là cơ sở nào để xác định được giá trị thị trường. Do có nhiều cách hiểu, cách nghĩ khác nhau, dẫn đến việc áp dụng phương pháp xác định giá trị khác nhau giữa các ngành, địa phương. Đây là vướng mắc, khó khăn mà chưa có quy định khắc phục, tháo gỡ trong suốt thời gian qua. Vì vậy, ông Hải đề nghị sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua, Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định, trong đó quy định rõ trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trước khi ban hành bảng giá đất phải tổ chức thu thập được dữ liệu về giá đất chính xác. Có như vậy mới bảo đảm được tính khả thi khi áp dụng và triển khai, thực hiện.

Về bảng giá đất và giá đất, theo Trưởng đoàn ĐBQH tỉnh Long An, Luật Đất đai năm 2013 quy định áp dụng giá đất theo bảng giá và giá đất cụ thể khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng như trong công tác kê biên, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vô hình trung đã hình thành hai loại giá tồn tại song song trong định giá đất (giá đất theo bảng giá và giá đất theo thị trường). Điều này dẫn đến rất nhiều hạn chế trong công tác xác định giá đất như tạo giá đất ảo, gây khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, do tâm lý chờ giá sau cao hơn giá trước. Từ đó, gây nên những bất cập trong quá trình áp dụng các chính sách về giá đất. Mặt khác, các phương pháp xác định giá đất cụ thể chưa được quy định rõ ràng, còn mang tính định tính, chưa có tính định lượng dẫn đến khó khăn trong quá trình thực hiện (cụ thể là cùng một thửa đất nhưng mỗi đơn vị tư vấn khác nhau sẽ đưa ra giá đất khác nhau) làm phát sinh những khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến giá đất. Ngoài ra, các hạn chế, tiêu cực cũng như việc xử lý sai phạm của cán bộ trong thời gian vừa qua liên quan rất nhiều đến công tác định giá đất, mà nguyên nhân chủ yếu là từ việc xác định giá đất cụ thể.

Qua đó, ông Hải đề nghị Ban soạn thảo nên bỏ quy định về giá đất cụ thể và các quy định có liên quan đến giá đất cụ thể; chỉ quy định giá đất theo bảng giá đất và áp dụng cho tất cả các mục đích như bồi thường, giải phóng mặt bằng, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của tổ chức và hộ gia đình, cá nhân, đấu giá khi cổ phần hóa doanh nghiệp, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, quy định bảng giá đất ổn định 5 năm như Luật Đất đai năm 2013; khi giá đất tăng hoặc giảm 20% thì điều chỉnh bảng giá đất và hàng năm có hệ số điều chỉnh. Trong đó, việc điều chỉnh bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh thực hiện sau khi được HĐND cấp tỉnh thông qua.

Đối với thu nghĩa vụ tài chính về đất đai, tùy từng mục đích sử dụng đất, Chính phủ quy định cụ thể từng trường hợp hoặc giao thẩm quyền cho HĐND cấp tỉnh thông qua hệ số điều chỉnh để không gây thất thoát, lãng phí tài nguyên đất đai. Đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng giao cho địa phương quy định các chính sách hỗ trợ phù hợp tình hình thực tế của địa phương để bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất có cuộc sống tốt hơn trước khi bị thu hồi đất.

Ngoài ra, Trưởng đoàn ĐBQH tỉnh Long An còn đề nghị bổ sung vào dự án Luật Đất đai (sửa đổi) một số quy định cụ thể:

Một là, quy định về giao dịch bảo đảm và phát hành trái phiếu bằng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể là trong công tác định giá đất cho hoạt động tín dụng phải áp dụng các phương pháp xác định giá đất tránh trường hợp ngân hàng định giá tài sản quá cao so với nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp, từ đó gây rủi ro cho nền kinh tế. Đồng thời, cần quy định cơ chế ràng buộc doanh nghiệp trong phát hành trái phiếu bằng bảo lãnh quyền sử dụng đất như việc định giá đất phải theo các phương pháp do pháp luật quy định, có sự quản lý của cơ quan quản lý nhà nước, không để doanh nghiệp tự định giá dẫn đến đẩy giá đất quá cao so với thực tế.

Hai là, quy định cách xác định nghĩa vụ tài chính thuê đất khi nhà đầu tư được điều chỉnh chủ trương đầu tư (gia hạn tiến độ đầu tư) dẫn đến điều chỉnh thời hạn sử dụng đất trong khi chưa hết thời hạn sử dụng đất được giao. Bởi, theo ông Hải, đối với các dự án đã được UBND cấp tỉnh cho thuê đất nhưng được UBND cấp tỉnh điều chỉnh chủ trương đầu tư (điều chỉnh thời hạn hoạt động dự án tăng lên) dẫn đến phải gia hạn thời hạn thuê đất (theo đúng chủ trương đầu tư), trong khi đó chưa hết thời gian thuê đất cũ. Tuy nhiên, hiện nay chưa có hướng dẫn về cách xác định nghĩa vụ tài chính cho trường hợp này./.

Kiến Quốc