Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và những điểm mới cần chú ý

Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (sau đây gọi là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023) được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 28/11/2023, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 61/2020/QH14. Luật gồm 10 chương, 83 điều, có hiệu lực thi hành từ 01/01/2025, quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản với những nội dung mới, trọng tâm như sau:

1. Làm rõ phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sửa đổi, bổ sung các quy định hiện hành nhằm bảo đảm không chồng chéo với Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thi hành án dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư,… Bổ sung quy định về những trường hợp không áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản như: Bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia, tách; chuyển quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập; bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản là tài sản công; bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết, quyết định của trọng tài thương mại, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp; cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã hội do Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở,…

Luật cũng phân định rõ phạm vi áp dụng đối với các trường hợp kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh; bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ.

Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Long An tổ chức Hội nghị đóng góp ý kiến đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV

2. Bổ sung, hoàn thiện các quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản 

Cụ thể Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung một số điều kiện chặt chẽ hơn nhằm sàng lọc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đủ năng lực tài chính để tham gia thị trường như: Tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu, phân bổ vốn chủ sở hữu để bảo đảm tỷ lệ tối thiểu trên tổng vốn đầu tư dự án trong trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án.

Song song đó, Luật điều chỉnh chính sách đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài để bảo đảm thống nhất với Luật Đầu tư năm 2020, Luật Đất đai năm 2024. Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có đầy đủ các quyền về kinh doanh bất động sản, mua, thuê, thuê mua bất động sản như cá nhân trong nước; tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư trong nước có đầy đủ các quyền về kinh doanh bất động sản, mua, thuê, thuê mua bất động sản như tổ chức trong nước.

3. Công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung, hoàn thiện các quy định về việc công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh để thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng; theo đó, việc công khai thông tin là điều kiện bắt buộc khi kinh doanh bất động sản, góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua bất động sản. Đồng thời, hoàn thiện các quy định về việc xây dựng, quản lý, vận hành và khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, bảo đảm kết nối, chia sẻ với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và cơ sở dữ liệu khác có liên quan, tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử.

Quốc hội biểu quyết thông qua Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 tại Kỳ họp thứ 6

4. Sửa đổi, bổ sung các quy định về nguyên tắc, điều kiện, thực hiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung, hoàn thiện các quy định về nguyên tắc, điều kiện, thực hiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai theo hướng chặt chẽ hơn, góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững. Bổ sung quy định về đặt cọc trong mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhằm ngăn chặn việc huy động vốn trái quy định, giảm thiểu nguy cơ lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, chiếm dụng vốn của khách hàng, sàng lọc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường. Bổ sung quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, cho phép khách hàng được lựa chọn việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình trong trường hợp không bàn giao nhà ở theo cam kết.

5. Quy định về việc chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

Luật năm 2023 đã hoàn thiện các quy định về điều kiện, yêu cầu kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo hướng chặt chẽ hơn. Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền trong khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

6. Bổ sung, hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản

 Theo đó, Luật cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án bất động sản nếu đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Bổ sung quy định về trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.

7. Hoàn thiện các quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản. Bắt buộc cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

8. Quy định rõ các loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

Cụ thể, Luật đã giao Chính phủ quy định các loại hợp đồng mẫu cho hợp đồng kinh doanh bất động sản để kiểm soát những nội dung chính, cần thiết, bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch bất động sản. Bắt buộc chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam để kiểm soát dòng tiền trong giao dịch bất động sản, ngăn chặn các hành vi vi phạm pháp luật như trốn thuế, rửa tiền.

9. Bổ sung các quy định về điều tiết thị trường bất động sản

Theo quy định, việc điều tiết thị trường bất động sản thực hiện thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở, điều chỉnh dự án bất động sản, các chính sách về thuế, tín dụng và các chính sách khác; bảo đảm cung cầu và cơ cấu sản phẩm bất động sản phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nghiên cứu, đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản.

Cùng với các quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở đã Quốc hội được thông qua, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sẽ góp phần tạo hành lang pháp lý để khơi thông những điểm nghẽn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững trong thời gian tới

Bên cạnh các điểm mới nêu trên, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định 13 trường hợp được chuyển tiếp sau khi luật có hiệu lực thi hành, cụ thể là:

(1) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản đang hoạt động trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

(2) Dự án bất động sản đã đáp ứng yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không phải đáp ứng các yêu cầu đối với dự án bất động sản quy định tại Điều 11 của Luật này; trường hợp dự án bất động sản thực hiện thủ tục điều chỉnh sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải đáp ứng các yêu cầu đối với dự án bất động sản theo quy định của Luật này.

(3) Hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản hợp lệ đã được tiếp nhận theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa được trả kết quả thì tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật số 66/2014/QH13; trường hợp thực hiện lại thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc chuyển nhượng thực hiện theo quy định của Luật này.

(4) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 đang thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa hoàn thành các thủ tục về đất đai đối với dự án hoặc phần dự án nhận chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục về đất đai được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 42 của Luật này.

(5) Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 mà đến thời điểm Luật này có hiệu lực thi hành chưa ký hợp đồng mua bán, thuê mua thì tiếp tục thực hiện các thủ tục bán, thuê mua theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 nhưng phải thực hiện công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua.

(6) Chủ đầu tư dự án bất động sản đã được ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì không phải làm lại thủ tục cấp bảo lãnh theo quy định của Luật này.

(7) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được ngân hàng bảo lãnh phát hành chứng thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì không bắt buộc phải thực hiện việc bảo lãnh theo quy định của Luật này.

(8) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã xác lập theo Luật số 66/2014/QH13 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện bàn giao nhà ở thì không áp dụng quy định tại khoản 3 Điều 26 của Luật này.

(9) Hợp đồng kinh doanh bất động sản đã được xác lập theo Luật số 66/2014/QH13 trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo Luật số 66/2014/QH13 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành; trường hợp sửa đổi, bổ sung hợp đồng sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì các bên phải điều chỉnh, bổ sung các nội dung liên quan về hợp đồng theo quy định của Luật này.

(10) Các sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện quy định tại Điều 55 của Luật này trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

(11) Các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

(12) Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được cấp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục sử dụng theo thời hạn trên Chứng chỉ.

(13) Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng đã nộp hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm và được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật số 66/2014/QH13 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành.

Hy vọng các điểm mới nêu trên, cùng với các quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở đã được Quốc hội thông qua cùng có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sẽ góp phần tạo hành lang pháp lý để khơi thông những điểm nghẽn, thúc đẩy thị trường bất động sản của cả nước phát triển lành mạnh và bền vững trong thời gian tới./.

Kiến Quốc