Đại biểu Quốc hội tỉnh Long An đóng góp Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung - Giám đốc Sở Tư pháp tỉnh Long An góp ý tại buổi thảo luận

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản và việc áp dụng hợp đồng kinh doanh theo mẫu

Phát biểu tại buổi thảo luận, về các quy định liên quan đến hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản: Điều 45, Điều 46, Điều 47,… (Chương VI dự thảo Luật), đại biểu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu các quy định của Bộ luật Dân sự về hợp đồng (gồm: Điều 3, Điều 398, Điều 402, Điều 405 Bộ luật Dân sự) để bảo đảm tính thống nhất. Về nguyên tắc, các quy định về hợp đồng được thực hiện theo pháp luật dân sự, pháp luật chuyên ngành chỉ quy định “đặc thù” (nếu có), chỉ nên định hướng các bên khi soạn thảo hợp hợp đồng, tránh can thiệp quá sâu vào các quan hệ tư, mang tính chất thỏa thuận của tổ chức, cá nhân, cụ thể về các quy định là giao dịch bất động sản phải tuân theo hợp đồng mẫu.

Do đó, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu, làm rõ việc áp dụng mẫu hợp đồng là bắt buộc trong trường hợp nào, trường hợp nào không bắt buộc để không trái với quy định của Bộ Luật dân sự cũng như quy định mở ngoài những nội dung theo mẫu thì hai bên mua bán có quyền có những thỏa thuận khác.

Về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (Điều 57)

Đại biểu nêu, dù dự thảo Luật chỉ thêm một chữ phải (nghĩa là bắt buộc) nhưng có thể sẽ phát sinh những hệ quả pháp lý không lường mà ở đây chúng ta chưa đánh giá tác động chính sách khi quy định bắt buộc giao dịch qua sàn đã có từ Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 nhưng trong thời gian thực hiện quy định này, sàn giao dịch bất động sản không phát huy tác dụng gì cả, nên đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định bắt buộc giao dịch qua sàn đã được bãi bỏ, bây giờ chúng ta lại quay lại quy định không có hiệu quả này là điều bất hợp lý.

Dù giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch là phù hợp với thông lệ quốc tế, là xu hướng phát triển tất yếu của nước ta trong tương lai nhưng đại biểu còn băn khoăn cho rằng chưa phù hợp và xung đột với các quy định khác. Luật Kinh doanh bất động sản bắt buộc doanh nghiệp, người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do kinh doanh, quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư). Đồng thời, nếu giao dịch qua sàn sẽ gia tăng chi phí và thủ tục; cơ chế chịu trách nhiệm lỏng lẻo, sơ sài; không bảo đảm tính khách quan, vì thực tế có những sàn giao dịch do chính chủ đầu tư đứng sân sau thành lập ra để bán các sản phẩm là từ các dự án của họ và có thể thành lập nên rất nhiều sàn bất động sản để bán sản phẩm cho mình, tạo nên các giao dịch ảo nhằm lũng đoạn thị trường, đẩy giá bán lên cao; không theo dõi được lịch sử giao dịch của tài sản; không bảo đảm được quyền lợi của bên yếu thế khi tham gia giao dịch bất động sản.

Do đó, đại biểu đề nghị không quy định bắt buộc giao dịch qua sàn mà để chủ đầu tư và khách hàng quyết định, lựa chọn hình thức chứng nhận giao dịch.

Về nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản (Điều 61)

Tại khoản 5 Điều 61 dự thảo quy định “Người đại diện pháp luật của Sàn giao dịch bất động sản xác nhận giao dịch thành công vào hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng, hợp đồng này căn cứ để làm các thủ tục tiếp theo theo quy định của pháp luật có liên quan”. Việc quy định nêu trên với mục đích bảo vệ quyền lợi của khách hàng trong thời gian qua có nhiều vụ việc lừa đảo, chiếm đoạt tài sản và nhằm bảo đảm việc thu thuế được chính xác thực tế giao dịch. Những vấn đề trên cho thấy quy định tại Điều 61 đã trao cho sàn giao dịch bất động sản quá nhiều quyền vốn không thuộc chức năng, nhiệm vụ của nó; chồng lấn và xung đột với các quy định khác của pháp luật, đặc biệt là quy định về công chứng, chứng thực. Do đó, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị cân nhắc điều chỉnh phù hợp.

Cùng tham gia thảo luận tại Tổ cho Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Trần Quốc Quân - Phó Chủ tịch Hội Nông dân Việt Nam tỉnh Long An đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu điều chỉnh lại nội hàm khoản 2 Điều 10 cho đúng với tên gọi của Điều và phù hợp với giải thích từ ngữ tại khoản 1 Điều 3 của dự thảo Luật; quy định về trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh tại khoản 2 Điều 25.

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV./.

ND