Cần tháo gỡ kịp thời các điểm nghẽn trong Luật Nhà ở hiện hành

Quang cảnh phiên thảo luận tại hội trường về Luật Nhà ở (sửa đổi)

Phát biểu tại phiên thảo luận, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh - Lê Thị Song An tán thành việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở hiện hành nhằm thể chế hóa kịp thời các chủ trương, chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nước trong quản lý, phát triển nhà ở; khắc phục những hạn chế, vướng mắc, chưa phù hợp với thực tiễn của pháp luật hiện hành, bổ sung các vấn đề mới nảy sinh trong cuộc sống cũng như luật hóa các quy định dưới luật đã được thực tiễn khẳng định là phù hợp, đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH, an sinh xã hội. Tuy nhiên, đại biểu Lê Thị Song An cho rằng, một số nội dung của dự thảo Luật vẫn chưa tháo gỡ kịp thời một số điểm nghẽn phát sinh trong thực tiễn, cụ thể:

Thứ nhất, theo quy định tại Điều 32 dự thảo luật thì chỉ có 2 hình thức phát triển nhà, đó là: Phát triển nhà ở theo dự án tại khoản 1 và các thành viên hộ gia đình, cá nhân phát triển nhà ở theo quy định tại mục 5 Chương IV của Luật này. Đại biểu Lê Thị Song An cho rằng, quy định này chưa phù hợp với phần giải thích từ ngữ, cụ thể tại khoản 3 Điều 3 quy định: Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn của tổ chức, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Và với cách thiết lập này thì tổ chức không có quyền phát triển nhà ở riêng lẻ, điều này hoàn toàn không phù hợp, vì rõ ràng tổ chức có tiềm lực về kinh tế, tài chính, năng lực và kinh nghiệm mà nếu không được phép phát triển nhà ở riêng lẻ thì lãng phí rất lớn nguồn lực xã hội. Từ đó, đại biểu đề nghị, dự thảo luật cần mở rộng cho các tổ chức cùng tham gia phát triển nhà ở riêng lẻ, nhằm đáp ứng các yêu cầu về nhà ở của người dân trong thời gian tới.

Thứ hai, tại điểm b, c khoản 3 dự thảo luật quy định: Dự án phải bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội và xác định rõ trong chủ trương đầu tư dự án trách nhiệm đầu tư, xây dựng và quản lý, sử dụng sau đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của dự án. Theo đại biểu Lê Thị Song An, quy định này là cần thiết để bảo đảm cho dự án được đầu tư hoàn chỉnh, tránh được tình trạng chủ đầu tư chỉ chạy theo lợi nhuận, hoàn thành sản phẩm là nhà ở để đưa vào đầu tư kinh doanh, không đầu tư hoặc đầu tư chậm trễ các hạng mục hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ chung cho cả dự án.

Tuy nhiên, trong thực tế vẫn còn một số bất cập và gây khó khăn cho nhà đầu tư, cụ thể là Dự án xây dựng nhà ở với mục đích phải có người vào ở với tỷ lệ nhất định, khi đó hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội mới có thể vận hành hoàn chỉnh được. Đối với dự án chưa có người vào ở mà các hạ tầng này đầu tư hoàn chỉnh sẽ gây lãng phí vì không có người sử dụng và kinh phí vận hành lại rất tốn kém. Bên cạnh đó, với quy định phải đầu tư hoàn chỉnh dự án, bảo đảm đồng bộ 100% hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội dẫn đến việc nếu chưa bảo đảm việc đầu tư hoàn chỉnh sẽ chưa cho phép chủ đầu tư bán nhà, người dân chưa vào ở, từ đó làm cho các dự án bị chậm tiến độ, tạo nút thắt trong giao dịch, mua bán, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền lợi của người mua nhà không bảo đảm, phát sinh tranh chấp, khiếu kiện trong thời gian qua.

Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh - Lê Thị Song An phát biểu tại phiên thảo luận

Để tháo gỡ các điểm nghẽn trên, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc điều chỉnh khoản 2, khoản 3 Điều 35 và khoản 3 Điều 41 của dự thảo luật cho sát hơn với thực tế, kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc phát sinh từ các quy định của Luật Nhà ở hiện hành. Đặc biệt, đối với hạ tầng xã hội chỉ yêu cầu đầu tư tại các khu vực có quy hoạch, các khu vực còn lại nên giao cho Nhà nước để có quỹ đất đầu tư phù hợp với quy hoạch tại từng địa phương và từng khu vực.

Thứ ba, về quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại: Tại khoản 5 Điều 40 quy định chủ đầu tư có quyền: Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án theo quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay khi đã đầu tư xong dự án thì về nguyên tắc chủ đầu tư sẽ bàn giao hạ tầng kỹ thuật cho địa phương, khi đó địa phương phải tiếp nhận và vận hành trong đó có các hạng mục như xử lý nước thải, giao thông, vỉa hè, cây xanh, chiếu sáng,… Các hạng mục này muốn vận hành thì phải có kinh phí để bảo dưỡng, duy tu, sửa chữa nhưng hầu hết các dự án giao khoán cho chủ đầu tư hoặc bị bỏ phế không người quản lý và chịu trách nhiệm vận hành do thiếu kinh phí và không có nguồn kinh phí bù đắp. Để quy định tại khoản 5 mang tính khả thi hơn, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh Long An đề nghị, dự thảo luật cần quy định rõ trách nhiệm trong quản lý và nguồn kinh phí huy động từ các cơ sở nào. Vì các dự án nhà ở thương mại hiện nay gần như không có cơ sở pháp lý nào về vấn đề này. Trong khi đó, nếu xem xét ở các dự án chung cư thì đối với việc quản lý vận hành chung cư hiện quy định rõ ràng hơn, ngoài quy định về kinh phí bảo trì còn có quy chế quản lý chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành, trong đó, quy định về việc thành lập Ban Quản lý, quy chế vận hành, về các loại phí vận hành và cơ chế tự quản các hạng mục hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật. Từ đó, đại biểu đề nghị, bổ sung trong dự thảo luật quy định về quy chế quản lý, vận hành cho dự án khu nhà ở giống mô hình quản lý chung cư sẽ phù hợp hơn và có căn cứ pháp lý để thực hiện.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6 vào tháng 10/2023./.

Kiến Quốc